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Desconto por pontualidade ou desconto por antecipação no pagamento das cotas de condomínio: qual deles se deve adotar?

Grande parte dos condomínios edilícios incorporou a sua gestão administrativa a prática de conceder descontos para quem paga com pontualidade as suas cotas de rateio das despesas.

Todavia, inúmeros condôminos devedores passaram a questioná-la, alegando que, no final das contas, a prática do desconto de pontualidade (isto é, a redução para quem paga a cota até a data do vencimento) importava em criar um tratamento injusto e não isonômico entre os condôminos, funcionando como uma multa embutida como bonificação pela pontualidade, configurando bis in idem, uma dupla penalização para aquele inadimplente.

É que, sendo o desconto um prêmio oferecido, que importa na redução do valor arrecadado necessário para o pagamento do rateio das despesas, não haveria de ser real ou razoável, ao menos sob a ótica do inadimplente, que sobre ele recaísse o “ônus” de equalizar e compor as perdas havidas por todos os descontos de quem pagou com pontualidade, sem o que as contas nunca se fechariam.

Dos dois um: ou o condomínio rezaria para que todos os pagamentos ocorressem logo após o vencimento (para não haver perdas com o desconto e assim as contas fecharem no positivo) ou o condomínio não teria dinheiro para cobrir todas despesas, caso todos ou a maioria dos pagamentos ocorressem até o dia do vencimento.

Diante de tantas incertezas, a prática dos descontos acabaria por emprestar aos condomínios o poder de gerir suas contas tomando por base dois valores distintos de cotas, que na prática desvirtuaria a finalidade do rateio.

Em que pese o fundamento e o mérito destes argumentos ainda não terem sido analisados pelo STJ sob a ótica das relações condominiais, mas apenas sob a ótica dos contratos de prestação de serviços educacionais e de aluguel, as 3ª e 4ª Turmas do Superior Tribunal de Justiça – STJ, vem entendendo que é lícita a prática de cumular o desconto pontualidade com a previsão de multa moratória, não se confundindo com multa disfarçada por possuírem naturezas distintas: o desconto estimula e premia a pontualidade e a multa visa a punir e coibir o atraso.

Só que ambas turmas divergem quanto ao termo sobre o qual se deva conceder o desconto e incidir a multa. A 4ª Turma, no julgamento do Recurso Especial nº 832.293, relatado pelo ministro Raul Araújo, em agosto de 2015, admitiu que o desconto e a multa moratória só poderão coexistir, mantendo características próprias, se forem “compatibilizados” fática e juridicamente, vale dizer, desde que o desconto seja concedido com base em data anterior a do vencimento.

Já a 3ª Turma, no julgamento do Recurso Especial nº 1.424.814, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze, apesar de reconhecer em parte os fundamentos do acórdão acima, da quarta turma, entendeu que tanto a multa quanto o desconto de pontualidade têm o objetivo comum de reforçar no contratante a vontade de cumprir a sua obrigação, mas a primeira teria um caráter coercitivo, com o propósito de punir o inadimplemento, enquanto o segundo seria uma sanção premial, com o intuito de premiar o adimplemento, sendo indiferente o termo para concessão/aplicação de qualquer deles.

Uma vez que nenhuma destas jurisprudências foi proferida com base nas relações de condomínio, apesar de a questão de fundo ser exatamente a mesma, alguns pontos devem ser destacados para efeito de se decidir qual delas traz mais proveitos ou reduz os riscos de uma derrota judicial.

O primeiro deles é que os fundamentos da decisão da 3ª Turma foram construídos com base em princípios da relação consumerista, ao passo que os da 4ª Turma levaram em conta o direito civil e a liberdade de contratar da relação locatícia. Assim, a tendência natural é que, quando esta questão for julgada pelo STJ na ótica dos condomínios, este último entendimento prevaleça, já que adota com norte relação jurídica regulada pela mesma legislação a qual se submete a relação de condomínio, qual seja, o Código Civil.

O segundo ponto é que o ponto de vista da 3ª Turma é mais flexível que o da 4ª Turma, já que admite a coexistência do desconto e da multa tomando por base a data do vencimento, ao passo que a 4ª Turma admite que a existência só pode existir se o desconto tomar por base data anterior ao vencimento.

O terceiro e último deles é que os Tribunais de Justiça dos Estados da federação, em sua grande maioria, entendem que é ilícita a prática de cumular o desconto pontualidade com a previsão de multa moratória tomando por base a data do vencimento.

Assim, analisando estes pontos estrategicamente, é possível se classificar como recomendável a posição da 4ª Turma do STJ, que, respeitadas as peculiaridades, admite a cumulação desde que, “I – haja previsão contratual; II – haja previsão de desconto ou bônus sobre o valor normal do ‘aluguel’ apenas para o caso de pagamentos efetivados antes da data normal de vencimento; III – de que na data regular do vencimento prevaleça o valor do ‘aluguel’ tido como normal (cheio), ou seja, sem desconto, confirmando-se, assim, a efetiva existência de tal valor da ‘locação’; e IV – a) de que, somente quando previstas as estipulações anteriores (incisos “II” e “III”), a multa por atraso possa ter como base de cálculo o valor normal do ‘aluguel’ (valor cheio); IV – b) caso contrário (não atendidas as condições “II” e “III”), a multa deverá incidir sobre o valor do ‘aluguel’ com desconto (valor reduzido), por ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento normal da obrigação.”

Na prática, ao se adotar este entendimento, os Condomínios gozarão de melhor proteção jurídica em eventual questionamento judicial pelos condôminos, já que adotarão postura mais conservadora já firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (última palavra na uniformização das leis); gozarão de mais chances de êxito nas discussões travadas nos Tribunais de Justiça dos Estados (caso não chegue à instância final), pois os obrigará a analisar a questão sob o prisma mais conservador e com menor chance de perda.

Por fim, o maior e mais importante motivo para se implantar as modificações nas Convenções de Condomínio, a fim de estabelecer as distinções fixadas pela 4ª Turma, é que ela nunca gerará passivo ou condenações para devolver quantia já recebida, seja qual venha a ser a decisão do STJ ao analisar o problema sob a ótica dos condomínios.