A A

Os condomínios edilícios e os desafios pós-covid-19: revisão e atualização dos instrumentos legais

Por: Raimundo Eloy Miranda Argôlo

 

A pandemia do Coronavírus – Covid-19 afetou sensivelmente os modelos de organização da sociedade. O distanciamento físico e social, a paralisação da economia e a redução de renda das pessoas impuseram aos condomínios edilícios uma série de problemas e desafios nunca antes vistos e evidenciou, mais do que nunca, a necessidade de atualização dos seus instrumentos de constituição e organização para se adaptar às demandas modernas.

Situações que antes poderiam ser tratadas como hipotéticas saíram dos livros de direito para ocupar a vida real. De uma hora para outra a rotina foi completamente modificada: assembleias tiveram de ser adiadas por tempo indeterminado; o uso das áreas comuns e equipamentos foi temporariamente suspenso; o acesso aos condomínios, portarias e elevadores sofreu restrições; o número de conflitos entre vizinhos aumentou, bem como as despesas com serviços essenciais de água, gás encanado e energia devido à maior concentração de pessoas nas unidades; pedidos de desconto, prorrogação no vencimento e exclusão de juros e multas passaram a ser feitos; a inadimplência cresceu…

Com isso, decisões necessárias e urgentes que dependiam das assembleias deixaram de ocorrer e sérios entraves e dilemas na tomada de decisões foram sentidos; muitos questionamentos surgiram sobre o poder de decisão do síndico para interferir no uso das áreas comuns e assim no direito de propriedade; medidas sanitárias impedindo/criando restrições ao acesso de moradores profissionais de saúde ou contaminados visando conter o risco de disseminação do vírus e preservar a saúde coletiva foram questionados na justiça por violar o direito de locomoção e de propriedade; a utilização/suspensão do fundo de reserva foi posta em pauta; o direito à paz e ao silêncio foram afetados; os condomínios passaram a negociar contratos, cancelar serviços, suspender pagamentos…

Embora se tenha notado uma maior predisposição das pessoas para aceitar estas limitações como forma de atravessar a pandemia e embora todos saibam que, em alguma medida, seus direitos serão afetados por conta da crise, isso não liberou os condomínios de manterem o adequado funcionamento de suas estruturas e equipamentos. Pelo contrário, a massificação do isolamento social como forma de controlar a disseminação do vírus e adesão da campanha para as pessoas ficarem em casa, tornou o que já era complexo em algo mais desafiador para os profissionais envolvidos na sua condução.

Trocando em miúdos, as pessoas e os profissionais ligados aos condomínios foram convidados, sem chances de recusa, a participar do desafio de encontrar soluções criativas para se enfrentar não apenas as situações excepcionais que estamos vivenciando, mas até mesmo as comuns e cotidianas, entregando o máximo de eficiência com o mínimo de recursos. Não que isso represente alguma novidade, mas se tornou pauta mais evidente, necessária e praticamente obrigatória.

As soluções que se esperam, pois, devem reforçar uma tendência já observada e se concentrarão em três pilares importantes: legal, gestão e tecnologia.

O grau de importância entre eles será evidenciado caso a caso e dependerá do quanto cada condomínio tenha avançado nesse sentido. Entretanto, abordaremos por ora, apenas o aspecto legal, pois é nele que se concentra o fundamento de toda e qualquer ação que venha ser tomada, seja adequando-se à realidade existente e legitimando-a, seja inovando e criando oportunidades e caminhos no sentido de atingir os objetivos da vida em condomínio.

É do conhecimento geral que os síndicos e todos os órgãos do condomínio fundamentam seus atos na Lei, na Convenção Social e no Regimento Interno e que, quanto mais defasados estes instrumentos se encontrem, maior é a insegurança jurídica e maiores serão os motivos para se questionar a legitimidade e capacidade deles regular o presente.

Exemplo prático disso refere-se ao artigo 1.348 do Código Civil, que prevê uma lista exemplificativa de algumas atribuições e deveres do síndico. Uma rápida leitura sinalizaria que nenhuma das portarias que se viu editadas pelos síndicos neste contexto de pandemia, limitando o acesso ao condomínio e o uso das estruturas e áreas comuns, decorreu de uma autorização expressa da lei civil. Não que ela seja omissa, apenas adotou como técnica listar aquelas atribuições tidas como essenciais e obrigatórias, deixando a cargo das Assembleias a missão de suprir as lacunas e decidir quais outros deveres entende cabíveis. E, dado o ineditismo da situação vivida, nem mesmo a melhor e mais atual das Convenções poderia prever.

Só que a ausência de normas estabelecendo os limites de como proceder nestes casos, aliada ao receio natural e a necessidade de se reduzir os riscos de contágios nos condomínios, obrigou os síndicos a adotar medidas rápidas, que por vezes se mostraram abusivas e desproporcionais. E para evitar situações dúbias ou excessivas, como muitas que se tomou conhecimento, que tragam instabilidade no lugar de soluções, é necessário e também oportuno que as Convenções dos Condomínios sejam revisadas e atualizadas. Com isso a coletividade poderá escolher e votar a forma que entenda ser a mais adequada, deixando a situação mais previsível e menos discricionária.

Ideias como a previsão na Convenção de uma nova destinação do fundo de reserva para situações que não apenas obras de conservação e ou emergenciais, podem ser implementadas.

Muitos não imaginam, mas isto é perfeitamente viável: basta se lembrar da soberania e autonomia das Assembleias para deliberar e votar sobre qualquer assunto do seu interesse (vide artigo 1.348 do CC e artigo 9º, §3º da Lei 4591/64) e somar a isso um cenário nem tão hipotético de redução repentina de renda e aumento de inadimplência num condomínio cujo fundo de reserva supere três vezes o valor da arrecadação mensal. Se a Convenção não autorizar o uso deste fundo de reserva para despesas correntes, nenhuma solução alternativa poderia ser tomada pelo síndico, sob pena deste ser penalizado e responsabilizado civil e penalmente.

Um terceiro e último exemplo são as assembleias on-line. Apesar de não ser novidade, essa é uma realidade não prevista na lei e, para que possa ser utilizada e tenha validade jurídica e vincule a todos, é necessário se estabelecer na Convenção as modalidades e os critérios que cada condomínio deseja implantar: se exclusivamente presencial, se totalmente on-line ou se mista. Sendo mista, qual ou quais decisões poderiam ser tomadas em cada uma delas.

O adiamento das assembleias e reuniões por tempo indeterminado em razão da necessidade de isolamento por conta da pandemia evidenciaram inconvenientes que a limitação de uma reunião presencial pode trazer, ainda mais num mundo em que as distâncias físicas estão encurtadas por conta da tecnologia e das inúmeras vantagens e soluções experimentadas a partir de ambientes virtuais. Assim, não haveria momento mais oportuno e favorável que o atual para se adequar, reinventar e implementar avanços como estes.

Essas são algumas situações, portanto, que irão demandar profundas reflexões e mudanças nos regimentos e convenções sociais dos condomínios, que deverão ser revistos e atualizados para se adequar aos novos desafios e assim possibilitar não apenas a resolução dos impasses vivenciados, mas também pavimentar o caminho para os condomínios adotarem, de uma vez por todas, o conceito de gestão profissionalizada, de compliance e de modernização tecnológica, que serão temas abordados em outra publicação.