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Termo de vistoria e manual do proprietário: documentos essenciais para a “sustentabilidade” de seu imóvel

 

Yi-San Oyama Velame Fonseca
Especialista em questões imobiliárias, condominiais e contratuais
Sócio do Argolo, Fonseca e Leal Advogados Associados

www.afl.adv.br
yisan@afl.adv.br

A compra de um imóvel novo em Condomínio é sempre acompanhada de muitas etapas, solenidades e preocupações.

Uma delas é a entrega das chaves. Embora esta etapa traga a sensação de que tudo já esteja resolvido, é preciso estar atento, pois este também é o momento em que será entregue o Manual do Proprietário e realizada a última vistoria antes de entrar no imóvel.

Pode parecer complicado, mas na verdade é igualzinho a comprar um eletrodoméstico ou um carro, só que grande parte das pessoas, em razão da emoção do momento ou desconhecimento, não agem com o rigor e o critério que deveriam ter.

O fato é que qualquer produto colocado em circulação no mercado deve estar acompanhado do Manual do Proprietário e o consumidor, na hora da venda ou entrega, deve analisar o produto que está comprando para verificar se tem falhas, defeitos e problemas que impeçam ou dificultem o uso.

Pode até ser que você receba simbolicamente as chaves numa cerimônia antes de fazer a vistoria, mas quando esse momento chegar é importante que esteja acompanhado de um profissional (engenheiro ou arquiteto) capaz de atestar se o seu imóvel está apto à moradia e apontar quais erros e falhas de projeto e construção estão evidentes.

Após observar se a qualidade e quantidade dos itens e materiais, do funcionamento dos sistemas elétricos, hidráulicos, sanitários, ventilação, segurança e etc. estão de acordo com o que foi prometido nos anúncios ou memorial descritivo (este último fica registrado no Cartório de Imóveis e geralmente é entregue com o contrato de compra), será preenchido um formulário conhecido como TERMO DE VISTORIA.

É nele que ficará registrado tudo o que foi observado, inclusive se o MANUAL DO PROPRIETÁRIO foi entregue naquele ato. E caso haja algum motivo justificável que torne a morada difícil ou impossível, é necessário que o comprador informe no termo a sua recusa em receber o imóvel.

Fornecer o Manual do Proprietário é um dever que a Construtora não pode deixar de cumprir e isso está amparado por algumas normas. Veja o que dizem, respectivamente, o Código de Defesa do Consumidor e a Norma Técnica ABNT-NBR 14037:2011:

A construtora/incorporadora, na condição de fornecedora de bens e serviços, só pode construir e comercializar um bem imóvel se lhe fizer acompanhar de informação adequada e clara, contendo especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem (vide arts. 3º, §1º e 6º, III do CDC).

“5.7.5.2 Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:

  1. a) aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso privativo, incluindo também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de áreas comuns; (…).

5.7.4.1 O manual deve conter relação de documentos técnicos e legais, indicando a incumbência pelo fornecimento inicial, o responsável e a periodicidade da renovação.

5.7.4.2 A relação de documentos técnicos descritos em 5.7.4.1 deve conter no mínimo os seguintes projetos:

  1. a) arquitetura;
  2. b) estrutura;
  3. c) instalações elétricas;
  4. d) instalações hidráulicas;
  5. e) sistema de proteção de descarga atmosférica (SPDA);
  6. f) elevadores;
  7. g) paisagismo;
  8. h) projetos específicos (quando pertinentes): luminotécnica, drenagem, diagrama dos quadros elétricos, mapeamento de rede de telefonia e dados, ventilação mecânica, ar-condicionado, impermeabilização, etc
  9. i) memoriais descritivos dos respectivos projetos, não contemplando as respectivas memórias de cálculos.

5.3 Memorial descritivo

O manual deve apresentar uma descrição escrita e ilustrativa da edificação “como construída”, tanto para as áreas de uso privativo quanto para as áreas de uso comuns, sendo que as informações devem se ater, no mínimo, à abrangência destas respectivas áreas, e deve conter:

  1. a) informações sobre aspectos importantes para o proprietário e para o condomínio, como propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
  2. b) desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição das instalações;
  3. c) descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos elementos e equipamentos;
  4. d) cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos;
  5. e) cargas estruturais máximas admissíveis;
  6. f) descrição sucinta dos sistemas;
  7. g) relação dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especificações; e
  8. h) sugestão ou modelo do programa de manutenção preventiva.

A preocupação da Legislação é assegurar a você, consumidor/adquirente, condições mínimas para investigar se o produto/imóvel corresponde ao que foi efetivamente prometido qualitativa e quantitativamente, bem

como se foi construído conforme as normas de segurança vigentes. É a partir desses elementos informadores que o consumidor terá condições reais de conhecer o produto adquirido, suas especificações e de se recusar a receber quando estiver fora das condições exigidas.

É a partir da elaboração do Termo de Vistoria e da entrega do Manual do Proprietário que se delimitam algumas obrigações e surgem alguns direitos que são importantes saber:

1) O termo de vistoria é o marco entre a aceitação e a recusa do imóvel. Se este for aceito com ou sem ressalvas, você admite que ele está apto a ser utilizado e sujeita-se à cobrança de cotas de condomínio. Se você recusa receber o imóvel por justos motivos, é dever da Construtora efetuar os serviços de reparo e se responsabilizar por eventuais obrigações condominiais que venham recair sobre o imóvel;

2) Se o imóvel for aceito, ainda que com ressalvas, a Construtora é obrigada a fazer os serviços de reparo. Mas é a partir da data da aceitação que irá iniciar a contagem dos 05 (cinco) anos de garantia para reclamar por vícios, defeitos e problemas que surgirem após o uso.

3) O Manual do Proprietário deve informar e orientar os proprietários com relação as suas obrigações de manutenção, conservação e de utilização da edificação. Na ausência deste documento ou destas orientações, a Construtora não poderá alegar mal uso do bem para se recusar a prestar os serviços de garantia. Ainda assim, não deixe de exigir a sua entrega, nem que para isso seja necessário mover uma ação autônoma de entrega de documentos. É no manual que você conhecerá, por exemplo, o nome e o código da tinta ou cerâmicas usadas ou o local em que passam as tubulações e fiação.

Sabendo da importância da Vistoria do Imóvel, da necessidade de estar acompanhado por um profissional habilitado e do direito de exigir da Construtora a entrega do Manual do Proprietário, ainda que judicialmente, você terá melhores condições de defender e exigir o cumprimento dos seus direitos, corrigir ou evitar o agravamento de eventuais problemas logo no início, além de poder fazer uma processo de mudança tranquilo, sabendo como usar, operar e manter a sua unidade conforme descrito no Manual.