Quem é o condômino antissocial?
A figura do condômino antissocial remete àquele indivíduo, seja ele proprietário ou mero possuidor da unidade condominial, que tem por hábito o descumprimento dos seus deveres enquanto condômino. É aquele sujeito que descumpre normas de maneira reiterada e por seu comportamento inconveniente torna impossível ou extremamente difícil a sua convivência com os demais habitantes do prédio.
O condomínio como um espaço de convivência comum, necessita de regras que regulem a vida entre os condôminos. Os proprietários e possuidores das unidades devem pagar rigorosamente as cotas condominiais e também respeitar normas como as relativas à proibição de não realizar obras que comprometam a segurança do edifício ou utilizar o seu imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais. O contrário seria tornar inviável essa espécie de compartilhamento de espaços.
O que o condomínio deve fazer no caso do condômino antissocial?
Mas o que se deve fazer quando o condomínio possui dentre os seus habitantes um condômino antissocial?
Para cada descumprimento de deveres do condômino corresponderá uma penalidade. Se for o caso de não pagamento da cota condominial, haverá a cobrança de juros moratórios e multa sobre o valor inadimplido. Se a hipótese for de descumprimento de outro dever, como a modificação da forma ou cor da fachada e esquadrias externas, ou mesmo a perturbação da tranquilidade dos outros condôminos, poderá ocorrer a aplicação de multa, nos termos em que prevista na convenção do condomínio.
Quando o condômino deixar de cumprir os seus deveres de forma reiterada, a legislação prevê que ele poderá ser constrangido ao pagamento de multa de até 05 (cinco) vezes o valor da cota condominial, de acordo com a gravidade e frequência de suas faltas. Se esse comportamento gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, caracterizando-se como antissocial, poderá haver aplicação de multa de até 10 (dez) vezes o valor atribuído à taxa de condomínio.
O condomínio deve se manter atento ao quórum estabelecido para a aplicação de penalidades pela assembleia condominial. Para a aplicação isolada de multas por infrações, o quórum é de 2/3 dos condôminos restantes, salvo disposição específica na convenção. No caso de penalidade por descumprimento reiterado de deveres, o quórum é de 3/4 dos condôminos restantes. Em todos os casos, o condomínio deve assegurar ao infrator os direitos ao contraditório e a ampla defesa, comunicando-lhe previamente sobre a intenção de penalizá-lo e assinalando prazo para que apresente a sua defesa.
O condômino antissocial pode ser excluído do condomínio?
Questão interessante é saber se o condômino antissocial que, mesmo após a aplicação das multas previstas em lei, continua tornando incompatível a convivência com os demais condôminos, pode ser excluído do condomínio por meio de ação judicial. Nesse caso, a assembleia deve deliberar previamente sobre essa possibilidade e, após, requerer ao Poder Judiciário que exclua o condômino infrator do convívio com os demais.
Existe grande divergência nos Tribunais estaduais sobre o tema. Apesar dos posicionamentos distintos, o Conselho da Justiça Federal – CJF aprovou o Enunciado nº 508 na V Jornada de Direito Civil, que prevê a possibilidade de exclusão do condômino antissocial quando as sanções pecuniárias se mostrarem ineficazes. Com o seu entendimento, o CJF buscou prestigiar a função social da propriedade e a vedação ao abuso de direito.
Por Victor Cerqueira de Freitas
Advogado associado do AFL Advogados, graduado em direito pelo centro de ensino superior de Ilhéus – CESUPI.