Por Victor Freitas
O ponto comercial e a Ação Renovatória de Aluguel
O ponto comercial é, sem sombra de dúvidas, um dos ativos mais importantes que um empresário pode ter. Seja pela boa localização do imóvel, que é atraente para clientes; pelo tempo em que o negócio está sendo exercido naquela localidade; ou mesmo pela estrutura que o prédio oferece, ter que mudar o comércio de local pode influenciar diretamente no faturamento da empresa.
Pensando nisso, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, estabeleceu o direito do locatário de imóvel destinado ao comércio à renovação do contrato do contrato de aluguel, ainda que este não seja um desejo do locador. Mas, para que isso aconteça, é preciso que alguns requisitos sejam cumpridos e o inquilino deve estar atento a cada um deles para não perder o seu ponto comercial.
O que é preciso para o pedido de renovação?
O primeiro requisito para que o inquilino de um imóvel comercial tenha direito à renovação do contrato é que este tenha sido firmado de forma escrita e não apenas de maneira verbal, como ocorre algumas vezes. O acordo de “boca a boca” não traz segurança jurídica para os contratantes e nesse caso impossibilita o pedido de renovação pela via judicial.
Além disso, é necessário que o contrato tenha sido firmado por prazo determinado e que este prazo seja de pelo menos 5 (cinco) anos. Caso o período de duração do aluguel seja inferior a 5 (cinco) anos, ainda assim será possível requerer a sua renovação, mas apenas se a soma do prazo do contrato atual com outros contratos anteriormente firmados atinja esse marco temporal. Também é importante que os contratos tenham sido seguidos um do outro, tendo sido firmados de maneira ininterrupta ou, no mínimo, com uma pequena interrupção entre eles.
Por fim, ainda é preciso que comércio esteja sendo explorado pelo locatário, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos. Não há impedimento à redução ou ampliação da atividade nesse período, como, por exemplo, no caso de padaria que passa a também oferecer o serviço de restaurante, mas é importante que não se perca a essência do negócio.
Posso pedir a renovação do contrato se estiver inadimplente?
Não. A Lei do Inquilinato confere proteção ao inquilino de imóvel comercial, mas para que haja o pedido de renovação contratual ela exige a prova do exato cumprimento do contrato em curso, o que engloba não só o pagamento de alugueis, mas também outras obrigações estabelecidas ao encargo do locatário, como o pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.
Qual o prazo do pedido de renovação do aluguel?
Um ponto muito importante para a renovação do contrato de locação comercial através do Poder Judiciário é que se respeite o prazo para propositura da Ação Renovatória de Aluguel. Segundo o art. 51, §5º da Lei nº 8.245/1991, o pedido judicial de renovação deve ser feito no intervalo de 1 (um) ano, no máximo, e 6 (seis) meses, no mínimo, antes da data prevista para o término do contrato.
Assim, caso a Ação Renovatória de Aluguel seja proposta 1 (um) ou 2 (dois) meses antes da data prevista para o encerramento da locação, o inquilino não mais poderá fazer esse pedido judicialmente e poderá perder o seu ponto comercial. Daí a importância de os locatários se manterem atentos a negociações com o locador que estejam se estendendo por muito tempo.
O que mais é preciso saber?
A Ação Renovatória de Aluguel ainda contém outras particularidades, como, por exemplo, a necessidade de se indicar as condições ofertadas para renovação do contrato e de provar que o fiador, se houver, aceita os encargos da fiança. Por isso, a contratação de um advogado com atuação especializada em Direito Imobiliário é fundamental para a proteção do ponto comercial com aluguel a renovar.
Victor Freitas
Advogado associado ao IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário