Por Yi-San Oyama Velame Fonsêca
A questão do aluguel de curta duração por meio de plataformas como o Airbnb em condomínios residenciais é complexa e tem gerado debates tanto na doutrina quanto na jurisprudência brasileira. O conflito central reside na interpretação do direito de propriedade e sua função social, confrontando o direito do proprietário de dispor de seu bem (inclusive alugando-o por curtos períodos) com o direito dos demais condôminos à segurança, tranquilidade e ao uso adequado das áreas comuns.
Doutrinariamente, há uma divisão de entendimentos. Uma corrente defende que o aluguel por plataformas como o Airbnb se enquadra na destinação residencial do imóvel, não violando, portanto, a convenção de condomínio ou a lei, desde que não desvirtue o uso residencial do bem ou cause transtornos aos demais moradores. Argumenta-se que o direito de propriedade deve ser interpretado de forma contemporânea, incluindo novas formas de uso econômico dos bens.
Por outro lado, outra corrente doutrinária sustenta que a locação por curtos períodos caracteriza atividade comercial, incompatível com a destinação residencial da maioria dos condomínios. Essa visão enfatiza os potenciais conflitos gerados pelo fluxo constante e diversificado de pessoas, como questões de segurança, uso excessivo das áreas comuns e perturbação da tranquilidade.
Jurisprudencialmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado sobre o tema. Em decisões recentes, a 4ª turma do STJ decidiu manter a decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio. Os ministros entenderam que a locação por Airbnb, para curtos períodos, não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada. Esta é a segunda decisão desfavorável à plataforma. A primeira foi julgada pela 3ª Turma em 2021.
Este entendimento é diferente do modo como o STJ já havia entendido, de que a locação de imóveis por curta duração através de plataformas digitais não era proibida por si só em razão da destinação das unidades.
Contudo, é preciso se observar que as duas decisões do Tribunal não estabelecem uma proibição ampla e geral e ainda só valem para as ações em que os casos foram apreciados. Mas claramente evidenciam uma tendência de julgamento que ainda pode virar uma súmula vinculante.
Cabe observar ainda que referidas decisões não retiram dos condomínios a autonomia para regulamentar e até proibir essa prática, desde que a decisão seja tomada pelos condôminos em assembleia e/ou esteja prevista na convenção condominial ou em regimento interno aprovado pela assembleia.
Portanto, a posição que tem prevalecido é a de que a permissão ou proibição do aluguel por Airbnb em condomínios ainda depende de regras internas de cada condomínio, as quais devem ser decididas pelos condôminos e formalizadas na convenção ou no regimento interno. Assim, como síndico, é recomendável promover um diálogo entre os condôminos para que, coletivamente, decidam sobre a matéria em assembleia, buscando uma solução que atenda ao interesse da maioria e esteja em conformidade com a legislação e os princípios jurídicos aplicáveis.