Por Yi-San Oyama Velame Fonsêca
A manutenção da fachada de um edifício, especialmente quando enfrenta problemas como infiltrações e azulejos que estão se soltando, não é apenas uma questão de estética ou conforto, mas também uma obrigação legal e uma responsabilidade crítica do síndico. No contexto jurídico brasileiro, a figura do síndico possui responsabilidades bem definidas pelo Código Civil, em especial nos artigos 1.348, que atribui ao síndico a função de cuidar da conservação e da guarda das partes comuns do condomínio, e 1.349, que trata da realização de obras no condomínio.
A negligência em relação à manutenção pode levar a consequências legais sérias, incluindo ações judiciais por parte dos condôminos ou de terceiros que venham a ser afetados por problemas estruturais. Além disso, a segurança dos moradores e a valorização patrimonial do imóvel estão diretamente ligadas à qualidade da manutenção realizada. Portanto, a atenção a esses problemas não é apenas uma questão de cumprimento de deveres, mas também uma forma de proteger e valorizar o patrimônio dos condôminos.
Dada a complexidade e a importância dessa tarefa, é fundamental que o síndico adote uma abordagem metódica e bem informada para o planejamento e execução dos reparos necessários. Isso envolve desde a avaliação inicial do problema até a contratação de profissionais qualificados para a execução das obras, passando pela comunicação transparente e eficaz com os moradores do condomínio. A seguir, detalharemos um plano de ação que aborda essas etapas de forma estratégica, visando a solução eficaz dos problemas identificados e a minimização de riscos legais e financeiros para o condomínio.
Para abordar a situação descrita com a devida atenção e eficácia, siga um plano de ação detalhado, dividido em várias etapas estratégicas:
- Diagnóstico Preliminar
Inspeção Visual: Realize uma inspeção visual da fachada para identificar as áreas mais afetadas e o estado geral dos azulejos. Documente com fotos.
Relatórios de Infiltração: Colete relatórios de infiltração dos moradores, especificando as áreas afetadas em seus apartamentos. Isso ajudará a identificar padrões e áreas críticas.
- Consulta com Especialistas
Engenheiro Civil ou Arquiteto: Contrate um profissional qualificado para avaliar a estrutura e a fachada do edifício. Este passo é crucial para entender a extensão dos danos, as causas subjacentes das infiltrações e os riscos associados aos azulejos soltos.
Laudo Técnico: Solicite um laudo técnico detalhado, incluindo recomendações de reparo, materiais sugeridos, e estimativas de custo e tempo.
- Planejamento
Orçamento: Com base no laudo técnico, prepare um orçamento detalhado, considerando não apenas os custos de reparo, mas também possíveis imprevistos.
Assembleia com Moradores: Organize uma assembleia para discutir o laudo técnico, o orçamento, e as opções de financiamento do projeto. A transparência e a participação dos moradores são fundamentais.
Planejamento de Execução: Defina um cronograma para a execução dos reparos, considerando o menor impacto possível na rotina dos moradores.
- Seleção de Fornecedores
Pesquisa de Mercado: Faça uma ampla pesquisa de empresas especializadas em restauração de fachadas e tratamento de infiltrações.
Solicitação de Propostas: Envie um pedido de proposta detalhado para várias empresas, incluindo o escopo do projeto baseado no laudo técnico.
Avaliação de Propostas: Analise as propostas recebidas com base em critérios como experiência, custo, tempo de execução, garantias oferecidas, e feedback de clientes anteriores.
- Contratação
Verificação de Credenciais: Verifique as credenciais, licenças, e seguros da empresa escolhida.
Contrato: Elabore um contrato detalhado, especificando o escopo do trabalho, cronograma, custos, penalidades por atrasos, e garantias pós-serviço.
- Execução e Supervisão
Comunicação: Mantenha uma comunicação constante com os moradores sobre o progresso dos trabalhos.
Supervisão: Supervisione o trabalho de perto ou contrate um gestor de projeto para garantir que tudo esteja sendo executado conforme o planejado.
- Avaliação Pós-Projeto
Inspeção Final: Realize uma inspeção final com o engenheiro ou arquiteto para garantir que todos os reparos foram realizados adequadamente.
Feedback dos Moradores: Colete feedback dos moradores sobre o processo e o resultado final.
Documentação: Documente todo o processo, incluindo contratos, laudos, comunicações com moradores, e avaliações finais, para referência futura.
Seguindo este plano de ação detalhado, o síndico não apenas cumpre com suas obrigações legais, mas também demonstra um comprometimento com a segurança, o bem-estar e a valorização do patrimônio dos condôminos, gerenciando de forma eficaz a manutenção da fachada do edifício.